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“改变主意”的后果 来源：《地产周刊》 房地产买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)可能是很多人一生中签过的，涉及金额最大的买卖合同。正因为如此，地产买卖合同对买卖双方的权利和义务有着严格的规定。同时，由于房产交易的特殊性，合同对行使这些权利和义务的时间规定也相当的明确。然而，现实生活中，由于种种原因，经常会遇到买方或卖方在签订合同后，改变主意的情况。又因为对改变主意所产生的后果没有正确的认识，致使自己处于非常被动的地步，甚至被告上法庭，耗时，耗力，损失惨重。 定金(Deposit)，是买卖合同签订之后，买方首先要执行的义务。在安省，大多数房地产买卖合同规定，在合同生效一刻起，24小时内，买家应该把合同规定的定金，以现金支票（Bank draft/Money order）的方式付给卖方经纪公司（Listing Brokerage）。 比如，合同是4月20日10:00pm签订的，那么，买家应该在4月21日晚10点之前将定金送到卖方经纪公司。这个24小时（包括周末和节假日），只有在买卖双方以书面形式约定的情况下，才可以推迟。现实中，有的经纪没有注意节假日银行关门的问题，使得一开始，买家就违约。有一些买家在这24小时内改变了主意，认为只要不符定金，就可以解决问题。这种看法是错误的。因为卖家认为不交定金是违约行为，可以提告，并要求赔偿。 举个例子。有一个独立屋，买卖双方以$520,000.00成交。在接下来的24小时内，买方改变主意，拒绝交付定金，并拒绝交割。卖方认为买方违约。一段时间之后，由于市场变化，此一房产以$500,000.00 的价格成功卖出。这时，卖主可能提告原来的买主，以$20,000.00损失，在小额法庭寻求赔偿。 同样的例子，如果卖主改变主意，拒绝接受定金，拒绝交割， 买主也可以启动法律程序，请求法庭强制卖主交割（不过，这样的Case，一般比较耗时）。如果提告成功，买主除了可以按原来的价格$52万成交，还可获得诉讼费用的补偿。并且在这漫长的诉讼过程中，卖主不得出售此房产。 从以上的例子看来，不管卖方还是买方改变主意，都注定是不愉快的结局，并且可能面临巨额赔偿。 那么怎样才可能避免改变注意的事情发生哪？唯一的办法就是，在签字之前做好充分的准备。对于卖主，选择一个有经验的放盘经纪是十分重要的。她/他不单要知道你的房产的市场价值，而且他/她也应该很清楚您的房产的潜在消费群。这样他/她既可以帮您定一个合理的价格，也可以在选择Offer的时候有的放矢。对于买主，选择经纪，同样重要。买方经纪，不单要保护你不会Overpay，同时在选房看房的过程中，帮您发现一些不易发现的或潜在的问题， 从而有效地减少，签订合同后改变主意的可能性。
（以上观点只供参考,
如有商确，请联系作者@
416-518-4551/realtor-tc@gowithall.com/www.gowithall.com
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Erin Mills 社区概况 来源：《地产周刊》 Erin Mills是密市的一个经过预先规划而后开发建设的城区。位于密市西部。东起Credit River，南到Dundas St., 西到密市最西边的9th Line. 北到Britannia Rd. 其中位于东北角的一小部分被划归Streetsville 社区。总面积约8000英亩(32km²),距多伦多Downtown约32km。该区是一个集住宅，工业，和商业于一体的完整区域。高速403贯穿该区中部，共有3个出入口，分别是Dundas，Winston Churchill，Erin Mills Pkwy。高速407于该区西边通过，两个出入口分别是403和Britannia。区内南北两个社区中心，分别是South Common(2233 South Millway 905-615-4770) 和Erin Meadows（2800 Erin centre Blvd.905-615-4750）. 根据2001年的人口普查数据和专业估算，到2010年该区人口接近12.1万人。是密市人口最多（非密度最大），增长最快的区域。整个区域被4所高中所覆盖，其中密市最好的高中John Fraser就处于该区。 Erin Mills整个区域的开发是分四个阶段进行的。 第一阶段（Erin Mills）开发是上世纪70年代初到80年代初。主要开发区域是东南部，即403与Dundas 之间，Erin Mills Pkwy两边区域。也是现在人们提到Erin Mills时所指的主要区域所在。在地产上讲属于W16的一部分。多伦多大学密市分校（UTM）就位于此区。该区除靠近Dundas的部分和SouthCommon属商业区外，其他为住宅区。该区房价应该分两部分介绍。第一部分是Erin Mills Pakw以东，Erin Mills是密市的一个经过预先规划而后开发建设的城区。位于密市西部。东起Credit River，南到Dundas St., 西到密市最西边的9th Line. 北到Britannia Rd. 由于位于Mississauga Rd 两边大房豪宅的拉抬，目前这个区域的独立房的平均价是$100万左右。第二部分是Erin Mills Pkwy 以西至Winston Churchill.目前这个小区内独立房平均售价是$52万左右。目前这个区西人居多。华人和印巴裔各占10%左右。位于Erin Mills Pkwy和Burnhamthorpe交叉口的South Common是这部分的中心。它集公园，社区中心，购物，交通于一体。是整个Erin Mills的核心之一。该区域80%的房产房龄超过25年。 第二阶段（Erin Mills West）开发，完成于上世纪80年代中期。主要开发区域是Winston Churchill以西，403 以南。这部分土地在1974年以前属于Oakville的一部分，后划归Peel区，密西沙加所有。这部分除靠近403和Dandas的小部分为商业和仓储外，其他均为住宅区。目前该区独立房平均要价位55万左右。该区域80%的房产房龄在25年以下。20年左右占大多数。 第三阶段（Erin Mills Central）是以Erin Mills Town Centre为核心的全面开发。包括高层公寓及大面积的低层住宅。密市最大的地区医院Credit Valley Hospital（建成于1985年）也处于该区。Erin Mills Town Centre拥有密市西部最大的购物中心，同时也是该地区公共交通的主要中转中心。由于密市最好的高中John Fraser 和表现优秀的Credit Valley公立小学都处在这个区域，所以这里也是华人置业的热门地段。另外，紧邻该地区的Streetsville Go Train车站也为在Toronto上班的该区居民提供了极大的通勤便利。目前该区独立房在卖的有40栋左右，平均要价$74万上下。其中大多数集中在50万-65万之间。前两大居住族裔为华人和南亚人，各占15%左右。该区有80%-90%的房龄在20年以内。以15年左右居多。 第四阶段（Churchill Meadows）的开发主要指403以北，Winston Churchill以西，Britannia以南。人们也统称这个区域为 Churchill Meadows。目前该区还处于开发阶段。该区主要以中密度低层住宅为主，包括独立，半独立和镇屋。该区街道呈网格状规划，这是它区别于其他区域的显著特点。由于该区的房产比较新，所以很多华人也喜欢置业于此。该区独立房目前在售的有55栋，平均要价65万左右。其中60万以下占一半左右。 由于不具备大量的公共交通中转条件，使得Erin Mills 不可能像Square One 一样开发大量的高密度住房（高层公寓），只有在Erin Mills Town Centre 周围拥有几栋已有和在建的高层公寓。正是由于少，这里的Condo，也受到投资者的青睐。 Erin Mills以南是比较旧的住宅区Sheriden Homelands和 Winston Park 工业园区。其北边是Meadowvale， 东边是Credit River 和Streetsville社区 以上是Erin Mill社区的大致介绍，希望对有意再此置业的朋友有所帮助，如想了解更多请联系作者 。 TC ZHANG @ 416-518-4551 TOP
密西沙加社区介绍----中心区（Downtown） 密市Downtown
主要指以Square One
为中心，北到403，南至Webb
Dr。西到位于Confederation Pkwy以西的Wallenberg
Cres. 东到Hurontario以东的Bishopstoke
Ln. 如右图所示。总面积628英亩。现有居民23，400人。约2万人工作于此。
和其他城市一样，这里是密市的集政治，经济，文化，交通，高密度住宅于一体的城市核心。 这里有安省最大的室内购物中心-Square One，中心内的360多家商户，为密市居民和旅游者提供丰富多彩的购物选择。 除此之外，这里还拥有世界级的生活艺术中心（Living Arts Centre）， 密市最大的中央图书馆（Central Library），YMCA ，密市艺术展览馆。作为政治中心，这里有市政厅（City Hall），市政广场。 密市的最大的公共交通中转站位于Square One北边，这里有直通GO Train，TTC，Oakville 公车系统，Brampton公车系统的公交线路。这极大得方便了居住和工作在此的人们。 市政府投资4千万元的中央图书馆和市政广场改造项目正在紧张的施工阶段。这个项目的完成，将会使密市的中心地带更具活力和动感。这里将成为密市大型公共艺术，文化活动的主要场所。 将于2011年秋完工并投入使用的Sheridan College 密市中心分校一期工程，位于Living Arts Centre北边。第一期将迎来1760名新生，7500 名继续教育的学生。这将为中心区域的商业和住宅开发提供更大的商机，同时也为密市工商业的发展提供更多的人才资源。 有意于Condo投资的人士，密市Downtown无疑将是您最佳的选择。 密市Downtown现有住宅10300个单位，在建的有2500个单位，处于申请开发阶段的有9200个单位。当全部完成投入使用，常住人口将达到5万人左右。 密市Downtown，围绕Square One有大量的高层公寓住宅。不管自住还是投资，您总能找到适合您的单元。特别是随着密市发展前景的不断加强，每年越来越多的新移民选择密市落户。密市Square One Condo以其独特的地理优势和价格优势成为了新移民或首次买房者的首选。 以下就Square One 高层公寓作一简单介绍。
Ovation I & Ovation
II
Grand Ovation (310 Burnhamthorpe) 2007, Ultra Ovation (330 Burnhamthorpe) 2009
City Centre Condos (1 & 33 Elm Dr. West)
2004 Chicago Condo (建设中，今年夏天开始入住) Lime Light (今夏开始发售，现接受登记， 预计明年工)
该建筑商目前在Square One完成和在建的公寓有4栋。眼下也仅有这4栋拥有复式（Loft）单元。 Citygate 1& 2 (220 Burnhamthorpe ; 3939 Duke of York) 2004-2005, Solstice (225 Webb Dr. ) 2008 ONYX （建设中，今年完工）
Wide Suite Condo(建设中，今年完工) 新的Condo设计概念，使每个单元更多窗，更明亮
Eden Park (3504 Hurontario St.) 2006 Eve Condo （3515 Kariya Dr.）2009 Elle Condo (3525 Kariya Dr.) 建设中，2010 Parkside Village （位于Burnhamthorpe/Confederation的西北角。是一个城中城。总面积30英亩。将有15栋高层公寓，12栋中高层公寓，10个低层住宅。6000个居住单元，人口将达12000。整个小区有7个出入口，3处公寓绿地。首期两栋高层公寓（The Residences 和 Grand Residences）分别由36层和45层。前者已售完，后者正在销售中。
Absolute（90 Absolute Ave.）2006 A2 (70 Absolute Ave.) 2007 Absolute Vision (80 Absolute) 2008 Absolute World 1( 50 Absolute Ave.) 2010 以其56层的高度和独特的造型将成为密西沙加新的地标。 Absolute World 2(30 Absolute Ave. 以上是对Square One 周围的condo进行了罗列性的介绍。很不全面。如有想了解具体公寓的详细情况的朋友，可以联系作者本人。 TC ZHANG 皇家置业 416-518-4551 Tczhang07@gmail.com, TOP
简易房屋维护 房屋维护不仅需要了解有关方面的知识及资金投入，更重要的是要有计划的进行常规性的维护并勤于观察和及时发现问题并解决之。这需要时间和精力。和资金投入一样，这也是地产经纪或者地产投资者常说的“拥有成本”(cost of ownership). 请您记住，如果不能正确的维护房产，或者根本就没有维护，这将直接影响您房子的价值和将来的房屋出售。相反，如果您能正确维护，使之处于很好的状态，这将不仅为您将来成功卖房奠定基础，同时也会使您的生活更健康，更环保，更安全。下边是一些简单而又十分重要的维护方法供您 参考以保持您的房子处于良好的状态。为了您不感到厌烦，您可以把本文提到的方法步骤分散到一年中不同的时间完成。比如，选在夏时制开始或结束的那个周末更换烟雾警报器的电池，就是一个很好的注意。如果您能用您的手机设置一个提示信号，或在您厨房的挂历是做个提醒你自己的记号，那一切就好办多了。 房主应该做的几件简单而重要的房屋维护事项： 一．保持干净
二．保持警惕
另外别忘了收集一些提供专业房屋维护服务的公司或个人信息，备应急之需。别忘了，有相当一部分工作是非专业人士不可的。这些信息可以从您的地产经纪，或朋友，甚至邻居那里得到，这样可保证服务的可靠性。同时别忘了多备几个选择，以保证您紧急情况是，总能有一个可选。 做到有计划的常规的维护，及时发现问题并解决之，这样您才能拥有一个安全而舒适的家，同时也是对财产的有效保护。
TC Zhang
皇家置业（Royal
Life Realty Inc. 指日可待的密市两大公交大动脉 ---- BRT & LRT BRT 是Bus Rapid Transit
的缩写。它是一条贯穿密市东西的一条高效的公交专线。全程18公里。沿Hwy403，Eastgate Parkway和Eglenton Ave.一线，西起
注：所有时间以分钟计 下面是几个站点的设计示意图。
毫无疑问，BRT的建成将为密市的城市交通和密市的中长期发展打下坚实的基础。同时也为有意在密市买房而又不在此地上班的人士提供了有力的保证。
作者：TC Zhang (张守岩)
Curb-Appeal—--房屋买卖不可小视的方面 Curb Appeal 是房产经纪常用的一个词语。那么什么是Curb Appeal？ 字面意思就是 “路沿石的吸引力”。针对房产买卖，它的具体含义又是什么呢？ 下面我用三段话对他的含义进行描述： a． Curb-Appeal 就是当一个Buyer路过你家门前时， 产生的一种马上打电话给他的经纪，约看你房产的 冲动。 b． Curb-Appeal 就是buyer 约看你的房子的时候，产生的一种急于看到房屋内部的一种 欲望。 c． Curb-Appeal 就是Buyer在看你的房子内部之前已经产生的一种已经喜欢上它的一种 倾向。 现在你一定知道了Curb-Appeal的真实含义，尽管你还没有找到一个合适的中文词汇来翻译它。 那么怎么做才能增强房子的Curb-Appeal, 并不是每一个人都知道的。有时您并不缺时间和金钱，只是不知道怎么入手。 下面就提供几方面可借鉴的方法：
我们都很容易对身边的事物熟视无睹。那么就想办法克服。 现在正好是夏季。晚饭后带上家人到所在社区走走看看。你一定能看到不同风格的，让你心动的Curb-Appeal。记下每一家最打动你的方面，不妨借鉴一下。
有相当一部分人通常是通过车库进入房子的。所以有可能很长时间没有走过大门。现在是时候走一趟了。因为你所见即Buyer所见。从车道开始认真走一遍。看车道或通向正门的小路是否有大的裂纹需要处理，或是重新刷漆；是否有伸的太长的树枝需要推开才能通过，是否有空置了好几年的花盆还摆放在那儿等等。
关心一下您由于忙碌而疏于管理的花草。去除开败了的花朵和干枝枯叶。千万不要小看这些细节，因为疏于管理的庭院，很容易使人联想到房子其他别的方面。
象内部粉刷一样，庭院也需要颜色的点缀。几盆适季的花卉，立刻能使你的全绿的院子生机盎然。不过，切记不需要名贵的花种，同时不可选择需要每天都浇水的花种或需要特别照顾的，否则将打乱您的正常生活。
这里的掩盖不是指隐瞒真相而做的掩饰，而是使用一些特殊的覆盖物（松针，红木屑）铺在裸露的泥土上而达到美的效果。
当Buyer和他的经纪走到你的大门前的时候，经纪都会花一点时间打开Lockbox，那么这时buyer会干什么呢？他很可能正在看你那生锈了的门把手，或正注意由于年久而褪色的大门。如果必要，这是个很小的投资，却可以大大加强你的Curb-Appeal。
正如第六点所述，buyer有充足的时间打量您的房子。如果他抬头看到的是墙角的一张肮脏的蜘蛛网，那会给buyer什么样的感觉。特别是门廊的顶部最易结蜘蛛网（同时还可能有锈斑，粉刷前一定要用砂纸打磨。）还有车库.
当您拥有两部或以上车的时候，应把车放入车库或停放在路边，尽量避免占满整个车道。一方面是因为Buyer想看的是房子而不是车子，另外buyer可能有更好的视角观察房子。
房顶对Curb-Appeal的影响也是不可小视的。当buyer看房子整体的时候，屋顶是一定在视线范围之内的。另外，屋顶是房检的一个重要部分。不如在房子投放市场之前做好它，是修整维护，或是全部更换。你绝不愿意听到buyer说：“我还需要花$3000换屋顶，并且房子可能已经漏水了。” 其实所有以上几点的统一目的就是使Buyer有一个正面的，积极的看房经历。而这个正面的，积极的过程确定是从Curb-Appeal开始的。你所付出的精力和金钱将以快而好的售出得到加倍的补偿。 TC ZHANG @ 416-518-4551(皇家置业)
购房者常犯的几个错误
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